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Es necesario adaptar las leyes de préstamos hipotecarios frente a las cláusulas abusivas
En España, cuando alguien no puede pagar la hipoteca, puede ser desahuciado mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si la persona deudora considera que determinadas cláusulas del contrato de préstamo son abusivas, puede plantear esta cuestión ante los tribunales mediante un «procedimiento declarativo». Sin embargo, esto no paraliza el proceso de ejecución hipotecaria y la persona que no puede pagar puede perder la casa. Por ello, un juez español pidió al Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas que aclarara si las leyes españolas se ajustan a la Ley Europea de Protección del Consumidor. Es necesario adecuar las leyes para evitar que alguien pierda su vivienda por cláusulas abusivas.
La normativa europea insiste en que los y las profesionales deben tratar a las personas consumidoras de una manera justa. Se consideran abusivos los contratos que supongan un desequilibrio excesivo contra los intereses de la persona consumidora, especialmente cuando no se negocien individualmente. Si una cláusula de un contrato se considera abusiva, se anula, pero el resto del contrato se mantiene. Sin embargo, las directivas europeas obligan a los Estados miembros a disponer de mecanismos que impidan el uso de cláusulas abusivas. Las leyes específicas españolas informan de estas directivas y consideran injustas, entre otras, aquellas disposiciones que producen importantes desequilibrios contra la persona consumidora o que vulneran los principios de buena fe.
Los préstamos hipotecarios, a diferencia de otros contratos, pueden tener un margen para negociar cada una de las cláusulas. Sin embargo, en la mayoría de los casos, las condiciones las establece la entidad de crédito sin grandes controversias y la persona prestataria tiene en cuenta fundamentalmente el importe del préstamo, los tipos de interés y las condiciones de pago. En este caso se incluyeron ciertas cláusulas, como, por ejemplo, un interés del 18,75 % anual por demora en los pagos y el derecho del o de la prestamista a reclamar la devolución total si el prestatario no paga. El Tribunal de Justicia Europeo no califica expresamente estas cláusulas, sino que da instrucciones para que los jueces y las juezas del Estado determinen caso por caso su imparcialidad.
Cuándo es adecuada una cláusula
Para juzgar la equidad de una cláusula, evalúan el equilibrio de derechos y obligaciones entre la persona prestamista y la prestataria, y en caso de discrepancia se tiene en cuenta la legislación estatal. El juez o jueza debe determinar si un consumidor aceptó una cláusula, si se negoció individualmente, y garantizar que la persona prestamista actuó de buena fe. Cuando se trate de intereses de demora, el juez analizará la diferencia entre los intereses de demora y el tipo de interés legal. Si una deuda se liquida por sí misma, es fundamental garantizar que la persona consumidora esté en condiciones de acceder fácilmente a la justicia para defender sus derechos.
“Si una cláusula se considera abusiva, se anula, pero el resto del contrato se mantenía”ere.
La Unión Europea dictó la sentencia el 14 de marzo de 2013. Como consecuencia, se modificó la ley. En particular, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta ley, además de regular algunas de las cláusulas que puede contener el contrato de préstamo hipotecario, incluye la alegación de cláusulas abusivas como causa de suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, en las condiciones que en ella se recogen. En lo sucesivo, la ley deberá garantizar que nadie pierda su casa por la existencia de cláusulas abusivas.